상가 임대차보호법 계약갱신요구권, 임대료인상, 10년, 묵시적갱신

상가 임대차보호법 계약갱신요구권, 임대료인상, 10년, 묵시적갱신

강남, 명동 등 서울 주요 지역 일부에서도 오랫동안 공실이 발생하는 등 코로나로 인해 위축되었던 상가 시장은 아직까지도 회복을 못하고 있어요.

그래도 이게 임차인 입장에서는 장점도 있는데, 최근 저렴한 보증금과 임대료를 책정한 상가가 많아졌다는 것이죠.

오늘은 상가를 구할 때 미리 꼭 알고 있어야 할 상가 임대차보호법 계약갱신요구권, 임대료인상, 10년, 묵시적갱신에 대해 살펴볼게요.

 

상가 임대차보호법 계약갱신요구권, 10년 동안 갱신 가능

우선 임대차보호법은 임차인을 위해 만들어진 법이기 때문에, 아무래도 임차인에게 유리하게 적용돼요.

상가 임대차 계약이 체결된 경우, 임차인(세입자)은 임대인(상가 소유주)에게 임대차 계약 종료 6개월 전~1개월 전 사이에 언제든지 계약 갱신을 요구할 수 있는데요.

이 계약갱신요구권은 무려 10년 간 행사할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유없이 거절할 수 없어요.

그럼 이때 임대인이 거절할 수 있는 '정당한 사유'란 무엇인 지 알아볼게요.

 

상가 임대차보호법 계약갱신요구권, 임대인이 거절 가능한 사유는?

첫번째. 임차인이 월 임대료를 3번 연체한 경우
두번째. 임차인이 거짓 or 부정한 방법으로 상가를 임차한 경우
세번째. 임대인이 임차인에게 합의하에 상당한 보상을 해준 경우
네번째. 임차인이 동의없이 해당 상가를 전대(제3자에게 임대)해준 경우
다섯번째. 임차인이 해당 상가를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
여섯번째. 해당 상가가 멸실(전부or일부)되어 목적을 달성하지 못하게 될 경우
일곱번째. 임대인이 해당 상가를 철거하거나 재건축을 위해 점유를 회복해야 할 경우(임대차 계약 체결 당시 미리 재건축 or 철거 계획을 임차인에게 고지했을 경우 등일때만 해당)
여덟번째. 기타 임차인이 의무를 위반하거나 임대차 계약을 유지하기 어려운 사유가 있는 경우

위 8가지의 사유중 하나라도 해당되면 임대차 계약 기간이 10년이 지나지 않았더라도 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있어요.

 

상가 임대차보호법 계약갱신요구권, 묵시적갱신

만약 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절 or 조건 변경에 관한 별다른 통지를 안 했다면, 이때 묵시적 갱신이 인정돼요.

묵시적갱신이 이뤄지면 기존 조건과 동일하게 다시 임대차 계약을 체결한 것으로 간주하며, 추가 계약 기간은 1년으로 보죠. 임차인분은 그냥 걱정없이 임대료를 내시면서 상가를 이용하시면 돼요.

 

상가 임대차보호법, 임대차 계약 기간을 정하지 않은 경우에는? 

만약 계약 당시 임대차 기간을 정하지 않았을 경우에는 그 기간을 1년으로 인정해주는데요.

이때 임차인은 1년 미만으로 정한 기간을 주장하여 일정 기간만 사용하다 해지할 수 있으며, 원할 경우 1년을 모두 채워도 됩니다.

그리고 만약 임대차 기간이 끝난 경우에도 보증금을 반환받을때 까지는 임대차 계약이 유지중인 것으로 간주하기 때문에 상가를 계속 사용하실 수 있구요.

임차인에게 개꿀인 조항이므로, 상가를 구하시는 분들은 이 부분 꼭 숙지해두시면 좋아요.

 

상가 임대차보호법, 임대인의 임대료 인상 요구 1년에 한 번 가능

그리고 임대인은 해당 상가 건물에 대한 세금, 공과금 등의 부담 증가나 경제사정의 변동 등으로 인해 임차인에게 보증금 및 월 임대료의 증감을 청구할 수 있는데요.

만약 임대인이 보증금 및 월 임대료 상승 청구를 한 번 했을 시, 향후 1년 동안은 또 청구할 수 없어요.

예를 들어 2023년 5월 5일에 상승 청구를 한 번 했다면, 다음 청구는 2024년 5월 5일부터 가능한 것이죠.

즉, 10년 동안 임대차 계약을 체결했다고 가정 시 임대인은 1년에 1번씩 총 10번의 보증금 및 월 임대료 증액 청구가 가능하다는 것이예요.

 

상가 임대차보호법, 임대인의 인대료 인상 청구. 5% 까지 가능

그리고 보증금 및 월 임대료 인상을 청구할 때에는 기존 금액 대비 최대 5%까지만 가능해요.

그리고 만약 임대인이 5% 이상의 증액을 요청하였다면, 소송을 통해 이를 거부할 수 있으니 걱정 안 하셔도 돼요. 상가 임대차보호법은 언제나 약자인 임차인 편이니까요..

 

상가 임대차보호법, 최우선변제 및 환산보증금

그리고 임차인이 해당 상가에 대해 조건 3가지(상가 건물 인도, 사업자등록 신청, 확정일자)를 완료할 경우 대항력이라는 게 생기는데요.

이 대항력을 갖출 경우 향후 만약 건물이 경매로 넘어갈 때 후순위 채권자 등 보다 우선하여 보증금을 반환받을 수 있는 우선변제권이라는 제도의 보호를 받을 수 있어요.

1. 서울시 : 환산보증금 6,500만원 이하인 상가(2,200만원 최우선변제)
2. 수도권과밀억제권역 : 환산보증금 5,500만원 이하인 상가(1,900만원 최우선변제)
3. 광역시, 김포시, 용인시, 안산시, 광주시: 환산보증금 3,800만원 이하인 상가(1,300만원 최우선변제)
4. 이 외 지역 :환산보증금  3,000만원 이하인 상가(1,000만원 최우선변제)

예를 들어 서울시에 있는 상가에서 환산보증금 6,500만원 이하로 임대차 계약을 맺었다면, 2,200만원을 최우선변제 받을 수 있는 것이에요.

▣환산보증금 공식 : 보증금+(월 임대료*100).
ex)보증금 1,000만원 월 임대료 40만원일 때, 환산보증금은 5,000만원[1,000+(40*100)]이 돼요.

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이상으로 상가 임대차보호법 계약갱신요구권, 임대료인상, 10년, 묵시적갱신, 5%, 최우선변제, 환산보증금 등에 대해 모두 알아봤어요. 감사드립니다.

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